ЖIbBOTHOE писал(а):
Не понял как вывод в начале поста бьется со статьей?
Ну как как. Растет доля ипотек в объеме сделок, то есть народ уже не может покупать квартиры за свои бабки (даже продав альтернативную хату ,дачу, машину).
Это говорит о том, рынок близок к потолку цены и скоро будет отскок назад как в 2008м
Ну это один из индикаторов кризиса...
Вот читай:Сейчас практически нет сомнений в том, что ипотека сыграла значительную роль в грандиозном скачке цен 2006 года и интенсивном их росте 2008 года. Если верить данным УФРС, то в отдельные месяцы её доля в общем числе сделок, приписываемых вторичному рынку, достигала 30 и даже 40%. И при этом ставка кредитования была аномально высока по меркам западных рынков - ниже 11% годовых она практически никогда не опускалось. Помимо прямых ипотечных кредитов население при покупке квартиры в Москве активно использовало и другие виды кредитования, к примеру - краткосрочные потребительские кредиты, в денежном исчислении их доля составляла до 1/3 всех задолженных денег, так что списывать со счетов этот денежный поток, давивший на рынок недвижимости, нельзя.
В предыдущих частях исследования было показано то, как денежный агрегат М2 вкупе с валютными депозитами определяет уровень цены кв.метра в Москве. Казалось бы, что этого вполне достаточно, чтобы вообще не обращать внимания на прочие факторы включая и кредитные деньги, если бы не два важных обстоятельства.
Первое из них: низкий уровень числа сделок в 2009 году при текущей планке цен, которая более-менее соответствует количеству денег М2 в стране. Модель, основывающаяся только на значении М2 и волновой составляющей, не в состоянии объяснить этот феномен.
Второе - особенность зависимости цены кв.метра от М2. Она близка к линейной, однако более детальный анализ выявляет зависимость вида (цена кв.м.) ~ M2k, где k всего лишь близко к единице, но не равно ей. То, что k по любым расчетам оказывается несколько меньше единицы, интерпретируется следующим образом: количество денег в стране распределяется в своём давлении между рынком квартир Москвы и регионов. В первую очередь регионом, оттягивающим эти деньги оказывается Московская область. Если, скажем, в 2000-м году с точки зрения любого регионала Москва была безальтернативна, то в 2008-м Московская область казалась уже вполне приемлемым местом проживания. Более того, ряд прочих городов страны также стал оттягивать на себя деньги, к примеру - Сочи.
Все это отклоняло зависимость кв.метра от М2 от линейной вниз, то есть вело к степенной зависимости с k меньше 1. Осталось только сказать, что развитие ипотеки, видимо, также влияло на эту динамику. В прошлой главе было отмечено, что наиболее вероятным значением k является 0.83, однако без развития ипотеки это значение могло бы быть равно, скажем, 0,75.
То есть ипотека значима для наших расчетов. Непонятно только то - как. А учесть её вклад просто критически необходимо. И здесь нас поджидает целый ряд трудностей. Кратко опишем их.
А) Мультикорреляция. Развитие ипотеки совпало естественным путем с потоком дешевых заемных денег. Параллельно шёл рост цен на энергоносители и накачка денежной массы M2. К примеру, корреляция R2 доли ипотечных сделок с ценой нефти Urals - 0.73. То есть влияние ипотеки частично описывается другими факторами.
Б) Иные виды кредитования на покупку квартиры чем ипотека. Как было указано выше, доля таких денег составляла до 1/3, а то и выше. Мы не можем отбросить такой фактор.
В) Внутренняя структура ипотечного кредитования. В процессе развития ипотеки шло существенное изменение как процентной ставки, так и первоначального взноса в зависимости от времени. Это влияло на поток ипотечных денег.
ИПОТЕЧНЫЕ ДЕНЬГИ В МОСКВЕ
Теперь пришло время приступить к анализу, который в отличие от предыдущих частей исследования будем проводить в квартальном исчислении времени. Это поможет избежать ненужных январских колебаний, а, главное, даст возможность использовать поквартальные данные ЦБ РФ. Сперва просто посмотрим на характер динамики развития ипотечного кредитования в Москве с 2000 года.
Рис.1 Развитие ипотечного кредитования в Москве: снижение размера первоначального взноса и возрастание доли ипотечных сделок
Хорошо просматриваются два процесса: в то время как размер первоначального взноса гладко смигрировал с характерного значения 50% до 30% доля ипотечных сделок в общем числе сделок по данным УФРС имела скачок в 2006 году. До 2006 года её рост имел довольно поступательный характер. Понятно, что такой толчок ипотека получила и за счет притока западных дешевых заемных денег и за счет рывка цен, который подстегнул желавших успеть купить квартиру. Отметим, что кривые разнонаправленные: когда размер взноса падает - доля ипотеки в сделках растёт.
Мы обратили внимание на эти две кривые с целью отметить важный факт: приведенные два процесса работают с точки зрения денежных потоков в одну сторону. Рост числа ипо-сделок - увеличение объёма кредитов, падение размера первоначального взноса - также увеличение этого объёма. Добавим, что указанный объём кредитных денег растёт ещё и по причине общего роста цен квартир.
Остаётся сказать следующее: можно себе представить тот объём ипотечных денег пришедших на рынок, который обеспечил при почти постоянном росте цен одновременно и рост числа ипо-сделок, и увеличение тела кредита.
Теперь настала пора перейти к численной оценке этих денег с целью сопоставить её с оборотом рынка и оценить вклад ипотеки в рост цены кв.метра. Однако путь к этому, к сожалению, не близкий.
Ключевой информацией касательно объёма ипотеки в Москве являются данные УФРС, время от времени пробивающиеся в прессу. При этом мы должны понимать, что 1) это данные только по классическому ипотечному кредиту, здесь нет ни сделок с рассрочками, ни потребительского кредитования; 2) данные УФРС не различают первичный и вторичный рынки (сделка зарегистрирована с обременением - учёт неизбежен); 3) существует примерно месячный, а то и больший сдвиг относительно момента открытия кредитной линии клиенту. Однако лучших данных у нас нет.
Впрочем, есть ещё очень интересная информация - данные сайта ЦБ РФ по общей задолженности граждан в том или ином регионе банкам. Москва выделена как отдельный регион, и понятно, что рост этой задолженности пропорционален объёму кредитования.
На приведённой схеме показан общий ход работы по оценочному построению объёма ипотечного кредитования в Москве.
Итак у нас есть данные по числу сделок, есть обрывочные и ненадёжные данные по среднему объёму кредита в тот или иной момент и есть довольно точные данные по росту задолженности физ.лиц банкам. Также есть ориентировочная информация по динамике размера первоначального взноса при покупке через ипотеку. Необходимо построить динамику среднего объёма ипотечного кредита при покупке. Это даст нам возможность напрямую выйти на размер ипотечных денег, воздействовавший на рынок квартир Москвы в 2000-2008 годах.
Напишем формулу среднего кредита в динамике от времени t:
средний кредит(t) = (1-q(t))*S*Pr(t)
здесь q(t) - зависимость по времени процента первоначально взноса; Pr(t) - динамика средней цены кв.м.; S -характерная площадь приобретаемой в ипотеку квартиры.
Подгоночным параметром здесь является S - площадь квартиры. Зависимость q(t) была взята из данных компании "Миэль" по сделкам на рынке жилья Москвы. В качестве зависимости Pr(t) была взята обычная средняя цена предложения.
Ниже приводятся графики сопоставления расчётов и проверочных данных при значении S равным 35 кв.метрам. Значительная часть проверочных точек была взята из доклада по данным компании "Инком"
Рис.2 Рассчитанная динамика среднего размера кредита при S = 35кв.м., для сравнения красными точками показаны опубликованные в разное время оценки этой величины.
Рис.3 Сравнение расчёта роста размера задолженности исходя из данных по ипо-сделкам УФРС (оценка среднего кредита при S = 35 кв.м.) с данными ЦБ РФ по московской ипотеке в млн.руб.
Как хорошо видно, и расчёты и имеющиеся проверочные данные очень неплохо стыкуются. Это довольно неожиданно если учесть огромное количество допущений, использованных в расчётах. Здесь и принятие константой S, и использование цены предложения, которая всегда отличается от цены сделки, и расчёт роста задолженности с очень округлённым значением коэффициента возврата кредитов.
Однако главное здесь следующее: теперь мы имеем опорную динамику процесса роста ипотечного кредитования и довольно надёжное абсолютное денежное исчисление, проверенное системой учёта нашего Центробанка.
На секунду задержимся. Что такое S = 35 кв.м.? Как его интерпретировать? Ведь число очень интересное, оно кардинально отличается от среднего размера квартиры, находящейся на московском рынке (61-63 кв.м.).
Здесь правильнее сказать, что стоимость приобретаемой в ипотеку квартиры почти в два раза меньше цены средней московской квартиры. То есть, возможно, что либо люди приобретают малометражные квартиры но по всему диапазону цен, либо берут всё же обычные квартиры, но в самом дешёвом сегменте. Скорее всего истина где-то посередине. Понятно одно: ипотечный покупатель стремится максимально уменьшить размер своей задолженности. А уж каким путём он это делает...
Рис.4 Динамика роста числа ипотечных сделок и роста цены кв.метра в Москве.
Есть одна удивительная особенность в динамике ипотечных сделок. Уж больно она (за вычетом сезонных колебаний) хорошо ложится на кривую роста цен на квартиры в Москве. Фактически, можно построить модель предсказания цены на основе динамики ипо-сделок и фактора сезонных колебаний. Корреляция будет прекрасной. Но, конечно, лучше этого не делать. Однако данный факт говорит о том, что и развитие ипотеки, и рост рынка базировались на сходном источнике. Условно говоря - это поток дешёвых денег захлестнувших страну в годы высоких цен на энергоносители. Данный аспект нуждается в детальном исследовании, однако пока оставим эту задачу на будущее. Для нас важно то, что мы можем встретить мультикорреляцию при работе с ипотечными деньгами.
МОДЕЛИРОВАНИЕ ВКЛАДА ИПОТЕКИ В РОСТ РЫНКА
Итак, получив более-менее точную оценку вложений ипотечных денег в московский рынок недвижимости, можно подумать и о прямой оценке вклада ипотеки в рост цены кв.метра московских квартир. Это можно сделать несколькими путями. Начнем с внедрения вклада ипотеки в модель роста цены кв.метра, назовём эту переменную IPO.
В наших руках теперь есть два денежных агрегата - М2 плюс валютные депозиты (или М2') и ипотечные деньги. По-хорошему, не хватает только денег пресловутых инвесторов, однако работу в этом направлении отложим на будущее. Однако если мы просто добавим в модель цена кв.метра = f(М2') аддитивный член пропорциональный ипотечным деньгам (или корню из них), то сразу столкнёмся с мультикорреляцией между IPO и М2'. Есть несколько методов борьбы с мультикорреляцией. Воспользуемся простейшим из них - комбинированной переменной равной IPO/М2'. Фактически это отнормированные ипотечные деньги, подобно тому как мы ранее нормировали цену кв.метра на М2.
Предлагаемая модель цены кв.метра следующая:
цена кв.м. (руб.) = А1*М2'(млрд.руб.) + А2*IPO/М2'
Калибровка коэффициентов приводит с следующему виду модели:
цена кв.м. (руб.) = 20,39*М2'(млрд.руб.)^0,93556 + 14858530* IPO/М2'
Коэффициент R2 такой модели равен 0,9741, что можно признать хорошим результатом. Однако изучение погрешности модели на основе отношения реальной цены предложения к предсказанной показывает, что модель не идеальна - никуда не делась волновая составляющая (циклы). Да она и не должна никуда деваться, так как ипотечные деньги не имеют подобных циклов.
Рис.5 Погрешность модели цена кв.метра = f(М2', IPO)
Тем не менее, нам идеальности модели не нужно, недаром у аналитиков есть такая поговорка - "все модели врут". Нам нужна оценка вклада ипотеки (член 14858530* IPO/М2') по отношению к цене предложения на рынке. Ниже представлен поквартальный график этого отношения.
Рис.6 Вклад ипотеки в рост цены кв.метра
Хорошо, кстати, видна сезонная составляющая в ипотечных деньгах. Также интересна динамика падения этой доли в 1-м квартале 2009 года. Однако больше всего нас интересует масштаб вклада ипотеки в цену кв.метра. Он составлял 7-8% в первые годы формирования ипотечного рынка и достиг уровня в 13% в пиковые годы 2006-2007.
Тем самым мы вычислили вклад ипотеки в разгон квартирного рынка Москвы в прошлые годы на основе анализа динамики денежных потоков и цены кв.метра. Этот результат следует проверить с другой точки зрения.
ПРЯМАЯ ОЦЕНКА РОЛИ ИПОТЕЧНЫХ ДЕНЕГ
Честно говоря этот метод следовало бы поставить первым, впереди оценки по вкладу ипотеки в динамику, если бы не два "но". Во-первых, нам необходима достаточно точная оценка денежного оборота московского квартирного рынка. Во-вторых, нужно бы разобраться со вкладом рынка новостроек.
Начнём со второго обстоятельства. Мы в расчётах можем использовать данные УФРС по сделкам купли-продажи. Часто их называют сделками вторичного рынка, однако это не совсем так. Сюда попадают новостройки прошлых лет, когда ведётся оформление их в собственность, хотя, конечно, не все. Долей таких новостроек обычно пренебрегают. Также и в наши ипотечные деньги замешаны кредиты на покупку новостроек. Их-то никто не вычленяет. К счастью их доля в ипо-деньгах пока мала, т.к. сейчас (в 2009-м году) ведется оформление в собственность новостроек купленных в кредит в 2004-2006 годах. В целом, конечно, можно считать что эти "новостроечные" поправки компенсируют друг друга и закрыть глаза на новостройки.
Второй вопрос - это оборот вторичного рынка. К сожалению он отнюдь не равен цена кв.метра помноженная на среднюю площадь квартиры помноженная на число сделок. Вся проблема в том, что значительнейшая часть сделок - цепочки альтернатив.
Подход к оценке оборота вторичного рынка следующий: мы считаем, что оборот рынка формируется из чистых прямых покупок и покупок через альтернативы. Чистые покупки дают нам такой оборот: (ср.цена предложения)*(число сделок)*(1-а)*(средняя площадь квартиры). Здесь а - коэффициент (доля) альтернативных сделок.
Альтернативные сделки имеют другой оборот: (ср.цена предложения)*(число сделок)*(средняя площадь квартиры)*а*b. Здесь b - редуцирующая поправка, равная отношению реального оборота денег к сумме денег как если бы все квартиры покупались напрямую без зачёта денег от одной квартиры к другой.
Расчёт поправки b довольно сложен и зависит от средней длины цепочки и квартир в ней участвующих. Если принять равновероятные виды альтернативных сделок 1к-2к, 1к-2к-3к, 1к-2к-3к-4к, 2к-3к, 2к-3к-4к, 3к-4к (к - это комнатность), то b оказывается равно 0,55. Утомлять математикой здесь не станем, но признаем, что, к сожалению, здесь самое слабое звено расчётов.
Зная поправку b, коэффициент альтернатив а (в зависимости от времени) и средние цену предложения и размера квартиры можно рассчитать оборот рынка. На следующем рисунке он представлен для оценки значения b = 0.55 (зелёная кривая). Естественно мы сложили вклад и прямых покупок, и альтернативных.
Рис.7 Сравнение поквартальных оборотов вторичного московского рынка и кредитных средств на покупку квартир.
Всё что осталось - рассчитать вклад ипотечных денег в общий оборот рынка, что представлено на рис.8
Наиболее чётко доля ипотечных денег к обороту соотносится с рассчитанным значением вклада ипотеки в цену кв.метра на промежутке 2006-2009 гг. (см.рис.6) Если не считать единичного выброса, то эта доля также варьируется близко к 12-13%.
Расхождение на промежутке 2000-2005 гг., видимо связано с большим числом предположений, которые приходилось принять для тех лет. Исходные данные здесь не слишком точны. Вдобавок мы использовали простые модели, единые для всего промежутка 2000-2009 год, однако понятно, что мы имели по крайней мере две фазы развития рынка - со слабой ипотекой и с развитой ипотекой. По хорошему нужно учитывать различия этих фаз в видах моделей.
В любом случае, там, где у нас данных много и они достаточно надёжные (2006-2009 гг.), существует хорошая согласованность оценок как по методу вклада ипотеки в динамику кв.метра, так и по прямому методу сопоставления денежных потоков.
Теперь вспомним для чего нам нужна оценка роли ипотеки для квартирного рынка. Мы должны прийти к пониманию того, какова будет обоснованная цена кв.метра в ближайшей точке равновесия - августе 2009 года.
Рис.8 Процент ипотечных денег в суммарном обороте московского квартирного рынка.
ТОЧКА РАВНОВЕСИЯ - АВГУСТ 2008
Для начала предположим - что бы было, если бы в апреле 2009 г. находилась бы точка равновесия. В качестве данных придётся взять значения ближайших месяцев 1-го квартала и аппроксимировать на апрель-май: значение М2'=13850 млрд.руб., значение IPO=4158 млн.руб.
Расчёт по нашей модели даёт предсказание обоснованной цены в 157,22 тыс.руб. за метр. В той системе цен, в которой велись все расчёты, значение цены предложения на 15 апреля - 164,04 тыс.руб. за метр. То есть мы бы имели превышение цены на 4,33%. Это довольно немного, вполне терпимо для рынка.
Сверим с тем, что имеем по апрелю. В рублях падение цен, как отмечают статистики, за последние две недели апреля -2%. То есть идёт ожидаемая коррекция. Количество сделок известно пока только за март. Если мы отложим мартовскую точку и проведём общий тренд числа сделок с начала 2005 года, то нетрудно заметить, что эта точка практически находится в тренде. Другое дело, что тренд этот спадающий, то есть доступность московских квартир падает, и нынешний март значительно уступает по цифре сделок и марту 2008 года и марту 2007-го.
Рис.9 Спадающий тренд числа зарегистрированных сделок в Москве..
В итоге можно сказать, что несмотря на кризисные явления ценник вторичного рынка ведёт себя полностью в русле событий. Да - ещё есть переоценка квартир, да - число сделок невелико по сравнению с прошлыми периодами, однако коррекция цен идёт в должном направлении.
Однако всё же интересно спрогнозировать ситуацию на точку равновесия - какой примерно должен быть ценник рынка в августе 2008 года. Конечно, можно вновь воспользоваться выведенной модель зависимости цены кв.метра от М2' и ипотечных денег, однако для этого нам придётся не только спрогнозировать М2' на август, но и дать прогноз на а) цену кв.метра; б) размер первоначального взноса при ипотеке; в) объём ипотечных сделок. Конечно, если ещё учесть что и наша модель не идеальна, то разумной точности мы не достигнем никак.
Однако можно улучшить ситуацию несколько другим путём. А именно вспомнить замечательное свойство точек равновесия - а именно линейное соответствие в этих точках агрегата М2' и цены квадратного метра. Далее мы предположим что эта линейность в последние годы соблюдалась за счёт ипотечного плеча. Интересно, что в двух последних точках равновесия (2007 и 2008 года) отношение IPO/М2' составляло около 0,43*10-3.
Мы не будем особо размышлять насчёт судьбы ипотеки летом, а просто построим зависимость прогноза цены кв.метра от возможных значений IPO/М2', а М2' возьмём из линейного тренда по значениям ноябрь-декабрь 2008 и февраль 2009, оно составит 13290 млрд.руб.
Рис.10 Возможное значение М2' в августе 2009г.
Если ипотека полностью умрёт, то IPO/М2' будет равно нулю. Если ипотека будет на уровне своего пика, то на графике это крайне правое значение (0,43*10-3), масштаб коррекции был взят 12,5% - как было рассчитано в предыдущем разделе.
Рис.11 Зависимость обоснованной ("справедливой") цены в зависимости от значения отношения квартальных ипотечных денег к августовскому значению М2'.
Текущее значение (на 1-й квартал 2009г.) IPO/М2' = 0,3*10-3, если оно сохранится, то обоснованная цена московских составит 153 тыс.руб./кв.м. Это означает, что нынешняя рублёвая цена кв.метра предложения остаётся завышенной, и для восстановления числа сделок необходимо дальнейшее снижение этой цены.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка "справедливой" цены в 153 тыс.руб./кв.м. умозрительна. Мы реально не знаем - какое количество денег в стране будет в августе 2009 года. Быть может будет запущен печатный станок. Быть может в страну вернутся утекшие зарубеж деньги. Быть может, наоборот, их отток возобновится с новой силой. Эта оценка исходит из тренда текущей ситуации. Агрегат М2 падает, увеличение валютных депозитов не компенсирует этого падения. С ипотекой тоже не ясно - будет ли увеличиваться объём закачиваемых в рынок кредитных средств или нет. Действительно ли пойдут финансовые вливания, обещанные президентом Медведевым, или же всё закончится тем же пшиком как и осенний выкуп квартир у застройщиков?
Тем не менее, мы имеем опорную точку. Ясно, что текущие события (невысокое число сделок, снижение ценника) полностью укладываются в логику наших расчётов. Ясно, что ценник на квартиры уже никогда не будет равен 70 тыс.рублей или 50 тыс.рублей. Никто рубли сжигать не будет. Также ясно, что основной этап кризиса московского рынка пройден: мы находимся в стагнационном режиме, в котором ценник неторопливо подбирается к "справедливой" цене.
Кстати, мы не учли инвесторов в квартиры. Оценку их роли оставим для будущих частей исследования, где будет проведён анализ объёма предложения на рынке и вклада инвестиционных квартир. Не учли и взаимовлияния вторичного рынка и рынка новостроек. Это важно, но сделать это крайне непросто.
Возможно в будущем ещё будет обработана связь "рубли-валюта", то есть влияние аспекта курса рубль/доллар на рынок. Это тоже очень интересный вопрос.
Тем не менее, данное исследование ответило на целый ряд важнейших вопросов, к которым ранее ключи подобраны не были. Это и вопрос о том, что же управляет динамикой рынка, и о том, цикличен ли наш квартирный рынок, и о том что есть справедливая цена. С автором данного исследования можно всегда связаться через блог или почту ukochetkov {at} yandex.ru.
http://www.nepochta.ru/2/stat3.htmи т.д